세입자의 입장에서 권리금은 매우 민감한 요소인데, 건물주가 사망하고 유족 중 일부가 상속포기를 해서 당장 임대인이 누구인지를 확정할 수 없는 경우에 자신의 권리금은 누구로부터 어떻게 회수해야 하는지 문제가 되는 경우가 있습니다.

이번 글에서는 이처럼 권리금에 관한 법적 성격과 회수에 관한 내용을 대법원 판례를 통해 살펴보도록 하겠습니다.

대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결

​“영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가라고 볼 것

또한 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정 기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환 의무를 지지 아니한다”라고 판시하면서

임차인이 권리금을 회수하는 방법에 관하여서 “다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금을 지급받을 수 있을 것”이라고 판시하였습니다.

 즉, 대법원 판례에 의할 때, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 권리금을 임대인으로부터 회수하는 것이 아니라 새로운 임차인이나 *전차인으로부터 회수하는 것입니다.

*전차인 : 임차인이 임대차를 한 상태에서 자신이 다시 임대인이 되어 다른 사람에게 임차한 물건을 다시 임대차하는 경우, 임차인으로부터 임차한 새로운 임차인

 따라서 임대인은 처음부터 임차인에게 권리금을 반납할 의무를 부담하지 않고, 임대인들의 상속인들도 그 상속포기 여부와 관련 없이 임차인에게 권리금을 반납할 의무를 부담하지 않습니다. 

상가임대차 보호법 제10조의3 제1항

“권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다”

상가임대차 보호법 제10조의3 제2항

“권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다”

상가임대차보호법 제10조의4 제1항

“임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”

이상의 규정에 비추어 보더라도, 상가임대차보호법이 적용되는 임대차의 경우에도 원칙적으로 임대인이 임차인에게 권리금 반환의무를 부담하는 것이 아닙니다.

​따라서 임대인들의 상속인들 중 누가 상속을 포기했는지 여부와 관련 없이 임차인에게 권리금을 반납할 의무를 부담하지 않고 세입자 또한 권리금을 다음 세입자에게 회수하여야 하는 것이지 건물주에게 요구할 수는 없는 것입니다. 

건물주가 사망한 경우 상속인들 중 건물의 다음 소유주가 정해지는 기간 동안에는 정당한 임대인이 누구인지 유의하시기 바랍니다.  

위 내용을 통틀어 결론을 얘기하자면 원칙적으로 임대인은 임차인에게 권리금을 반환할 의무를 부담하지 않기 때문에, 건물주의 상속인들도 세입자에게 권리금을 반환할 의무를 부담하지 않습니다. 

​따라서 건물주의 상속인들이 상속포기를 한 것은 특별한 사정이 없는 이상 세입자의 권리금에 대한 법률관계에 영향을 미치지 않는다고 할 것입니다. 

이처럼 건물주가 사망하게 되면 상속인들 사이에 3개월의 상속포기, 한정승인 숙려기간, 혹은 상속분쟁이 있은 경우 상당히 긴 기간 동안 정당한 임대인이 누구인지를 확정하기 어려운 경우가 있습니다.

이러한 경우에는 우선 상속인들 모두의 동의를 얻어서 상속인들이 지정하는 예금계좌에 입금을 하는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

글: 상속전문변호사 박정식