기존 집 먼저 처분해야 양도소득세 감면
Q. 결혼해 1주택을 소유하고 있는 아들이 따로 살고 계시던 어머니의 주택을 상속받게 되었다. 아들이 2주택 중 하나를 처분할 때에도 여전히 1가구 1주택에 해당하여 양도소득세 감면을 받을 수 있을까. 아울러 어머니 소유의 주택을 처분하게 될 경우 상속세와 양도소득세는 어떻게 계산할까.
A. 1가구 1주택의 경우 본인이 소유하던 주택을 양도할 때 일정한 거주요건을 충족하면 양도소득세 감면을 받게 된다. 위 사례처럼 아들이 어머니 주택을 상속받는다면 1가구 2주택이 되지만 아들 본인의 의사로 2주택을 취득한 게 아니기에 1가구 1주택으로 인정된다.
다시말해 아들의 의사와 관계없이 어머니의 사망이라는 불가피한 사정으로 인해 취득한 주택이기 때문에 양도소득세 감면혜택을 그대로 적용받는다. 다만 상속받은 어머니의 주택이 아닌 아들이 보유한 주택을 먼저 처분해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 어머니으로부터 상속받은 주택을 먼저 처분한다면 이는 1가구 1주택 양도소득세 감면혜택을 받을 수 없기 때문에 감면요건을 갖춘 아들 소유의 주택을 먼저 처분해야 양도소득세를 감면받을 수 있다.
또 아들이 상속받은 주택을 처분하는 경우 양도소득세 세율을 적용하기 위한 보유기간 계산할 때에는 생전에 어머님이 주택을 취득한 날로부터 아들이 처분하는 날까지를 모두 보유기간에 산입한다.
하지만 위 사례와 달리 법정상속인이 손자나 형제 등 아들이 아닌 다른 사람이라면 피상속인의 유언으로 주택을 유증받을 경우 보유기간은 상속개시일부터 산입하게 된다.
상속받은 주택을 처분할 경우 양도소득세를 계산할 때 공제하여야 하는 주택의 취득가액은 상속개시 당시의 시가이다. 다만 시가확인이 어려우면 개별공시지가 또는 기준시가로 취득가액을 신고한다.
개인사정으로 상속을 받은 부동산을 곧바로 처분해야 하면 상속세를 신고할 때 미리 매각시 발생할 양도소득세와 상속세를 비교해 상속주택의 가액을 신고하면 양도소득세를 절감할 수 있다.
아울러 상속받은 주택을 상속일부터 6개월 이내에 처분하면 상속주택 양도가액이 바로 상속주택의 취득가액으로 그대로 인정돼 양도소득세가 전혀 발생하지 않게 된다. 이럴 경우 주택의 양도가액이 상속재산가액으로 인정해 상속세를 재계산하게 되므로 상속세가 많아질 수 있다. 따라서 상속받은 부동산을 처분할 경우에는 상속세와 양도소득세를 미리 비교하여 처분시점과 신고가액을 결정할 필요가 있다.
박정식 법무법인 동인 변호사ㆍ공인회계사 withjsp@naver.com
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